Comment les Soviétiques échangeaient-ils littéralement leurs appartements entre eux?

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Comment et pourquoi les appartements étaient échangés

En Union soviétique, la plupart des biens immobiliers appartenaient à l’État, qui décidait qui obtenait des appartements et qui n’en obtenait pas. Il n’existait pas de marché au sens habituel du terme.

Pour recevoir un appartement, il fallait s’inscrire dans une file d’attente pour l’obtention de meilleures conditions de logement : n’importe qui avait le droit de le faire si les membres de sa famille disposaient de moins de 9m² chacun. Toutefois, il fallait attendre en moyenne 6 à 7 ans pour obtenir un appartement.

De nouveaux résidents reçoivent les documents et les clés des appartements au département du logement, le 29 novembre 1987.

Il était également possible d’obtenir un appartement à vie au titre de la « location sociale ». Vous pouviez l’habiter gratuitement, mais vous n’en étiez pas le propriétaire. Un tel appartement ne pouvait être ni vendu, ni donné en cadeau, ni légué.

La première étape de la libéralisation du « marché » immobilier en URSS a eu lieu en 1958. Ont alors commencé à apparaître dans tout le pays des coopératives de logement, où il était possible d’acheter un appartement. Le prix du mètre carré de ces logements était fixé à 6-8 000 roubles, une somme inabordable pour un simple soviétique. Cette somme était divisée en plusieurs parties (analogue de l’hypothèque moderne), mais le premier versement était encore trop important pour la plupart des citoyens, de sorte que la part de ces appartements en URSS ne dépassait pas 10%. Et si quelqu’un décidait de vendre un appartement coopératif, il devait au préalable obtenir l’approbation de tous les membres de la coopérative et le vendre à un prix fixe.

Des habitants de la ville de Djamboul (actuelle Taraz, au Kazakhstan) devant les stands d'annonces d'appartements à vendre

Dans ces conditions d’interdiction des transactions immobilières libres, la population a commencé à chercher des moyens de les contourner. Par exemple, les gens échangeaient leurs appartements. Les types de transactions les plus courants étaient les échanges inégaux avec paiement supplémentaire – ces transactions étaient très difficiles à tracer.

« Chaque dimanche, au bazar, l’on pouvait voir une foule de personnes portant des affiches en papier telles que "J’échange un 3 pièces contre un 1+1", qui disparaissaient immédiatement lorsque la police apparaissait », se souvient Tatiana, dont une amie proche, Irina, est passée par le chemin difficile qui consiste à devenir un intermédiaire dans de telles transactions immobilières. Les personnes comme elle étaient appelées « courtiers ».

Qui rendait l’échange possible

Nouveaux résidents à Leningrad, 5 décembre 1988

Les courtiers étaient des spécialistes semi-juridiques de l’échange de biens immobiliers. Ils étaient les seuls en Union soviétique à pouvoir mener à bien le difficile processus des échanges d’appartements : il n’était pas courant qu’une personne puisse trouver immédiatement une option convenable par elle-même ; généralement, plusieurs familles, parfois plus de dix, étaient impliquées dans la chaîne d’échange, et chacune obtenait à la fin ce dont elle avait besoin.

Cependant, ces systèmes complexes devaient être contrôlés par quelqu’un, qui devait agir comme une sorte de garant de la transaction afin que le système d’échange mis en place ne s’effondre pas et que ceux qui décidaient d’y participer ne se retrouvent pas sans argent et sans leur propre logement. Bien qu’il ne s’agisse pas d’un acte habituel d’achat et de vente, mais bien d’un échange de propriétés, ce travail difficile était pratiquement interdit.

Annonces concernant l'échange d'appartements en Touva (Sibérie méridionale) contre d'autres régions du pays et la vente de maisons

« Il était possible de vendre par le biais d’un mariage blanc, se souvient Guennadi Mechoutkine, courtier à partir du début des années 80 et aujourd’hui agent immobilier. La personne vivant dans l’appartement se mariait, enregistrait son conjoint dans le logement, puis divorçait, et le soi-disant vendeur, ayant reçu de l’argent, se désenregistrait de l’appartement ». Cependant, le processus d’échange d’appartements par le biais du mariage était long et les circonstances pouvaient changer tant pour la famille vendeuse que pour la famille acheteuse, de sorte que tout le monde n’était pas prêt à le faire.

Un bon courtier coûtait cher et essayait de soigner sa réputation, car toutes les relations dans cette sphère semi-légale étaient basées uniquement sur les recommandations de clients et d’autres courtiers. Ces individus demandaient, selon les normes de l’URSS, beaucoup d’argent pour leurs services – de 200 à 800 roubles par transaction, et bien sûr, tout le monde ne disposait pas d’une telle somme. Ces tarifs s’expliquaient principalement par le caractère dangereux du travail : pour de telles activités, vous pouviez être condamné à trois ans de prison et à la confiscation de tous vos biens.

Bureau d’échange d’appartements

Moscou, 1er mars 1988

Au départ, lorsque les gens voulaient participer à l’échange de biens immobiliers, ils publiaient des annonces dans les journaux, où ils écrivaient qu’ils souhaitaient échanger Norilsk contre Moscou ou un appartement de leur ville contre un autre. Une sorte de conspiration était nécessaire pour les rendre plus difficiles à repérer, car ces fraudes étaient passibles d’une peine de prison. Ce n’est qu’avec le développement du marché des courtiers que la situation a commencé à s’améliorer et que les échanges sont passés des pages des journaux à la vie réelle.

Les courtiers disposaient de lieux de rencontre où ils échangeaient les informations dont ils disposaient, comme par exemple l’endroit où se trouvait un client potentiel, les journaux dans lesquels il y avait des annonces d’échange de biens immobiliers, etc. Les clients venaient parfois en personne dans ces lieux pour discuter des détails de l’affaire, trouver un participant potentiel dans la chaîne d’échanges, écouter les courtiers eux-mêmes et se mettre d’accord avec eux sur l’inspection du futur appartement. Le lieu de rencontre le plus populaire pour les courtiers (et leurs clients) était la ruelle Banny à Moscou, où avait élu domicile le premier bureau d’échange d’appartements.

19 août 1988

Pour éviter de payer trop cher les courtiers, de nombreuses personnes se rendaient au bureau d’échange et passaient toute la journée à parcourir des stands d’annonces.

« Une de mes connaissances, Irina, a échangé l’appartement de trois pièces de ses parents contre deux appartements d’une pièce, pour elle et ses parents. Mais après la naissance de son fils, elle s’est rendu compte qu’elle et son mari travaillaient dans des entreprises ne fournissant pas de logement [en URSS, de nombreuses entreprises confiaient un logement à leurs employés], et qu’ils n’avaient rien à espérer. Et même si son mari gagnait bien sa vie, ils n’avaient pas les moyens de passer par une coopérative. Elle et son mari ont alors décidé que... elle devrait gagner son trois-pièces par les échanges. Et c’est ce qu’elle a fait. Au début, elle s’est occupée des échanges d’autres personnes, et il y avait parfois plus de 20 familles dans sa chaîne. Dans ces échanges, beaucoup de gens perdaient quelques mètres carrés, et Irina incluait son appartement, et même si elle échangeait son appartement d’une pièce pour un autre d’une pièce, c’était pour quelques mètres de plus. Elle a ensuite divorcé fictivement de son mari et le grand appartement d’une pièce a été divisé en deux petites pièces, puis le métrage a de nouveau été augmenté, et ainsi de suite. Dix ans plus tard, elle avait son propre grand appartement de quatre pièces et trois dizaines de déménagements derrière elle », raconte Tatiana en évoquant l’histoire de sa vieille connaissance.

En revanche, en cas de recherche autonome, il était possible de tomber sur des individus peu sérieux.

« J’ai passé six mois à m’en occuper comme une acharnée, se souvient l’écrivain Maria Arbatova. Pendant cette période, nous avons visité beaucoup d’appartements, bien sûr, avec beaucoup de destins. Il y avait un tel contingent, surtout des personnes âgées, qui échangeaient parce que cela les amusait émotionnellement. Vous venez voir une personne, vous commencez à négocier avec elle. Vous vous mettez d’accord sur tout, et le lendemain, elle vous appelle pour vous dire qu’elle a changé d’avis ».

Que sont devenus les courtiers ?

L'ouvrier Sergueï Rochoupkine et sa famille emménagent dans le nouvel appartement qui leur a été offert par le gouvernement à la veille des fêtes du 7 novembre, le 5 novembre 1988.

L’âge d’or de l’échange de biens immobiliers avec l’aide d’intermédiaires a pris fin avec l’effondrement de l’URSS. En 1991, la loi « Sur la privatisation du parc immobilier » a été adoptée, marquant le début de l’ère de la propriété privée. Les résidents de l’État, qui n’avaient jamais rien possédé auparavant, ont reçu le droit de disposer de leurs biens immobiliers. Par exemple, le droit de privatiser l’appartement d’État dans lequel ils vivaient depuis tout ce temps (bien que certaines personnes soient encore aujourd’hui sur la liste d’attente pour la privatisation). D’autres citoyens ont pu acheter un nouvel appartement par leurs propres moyens, car il existait désormais des moyens légaux de le faire.

Le marché des courtiers s’est rapidement éteint, les gens ayant commencé à maîtriser progressivement les relations de marché eux-mêmes. Toutefois, nombre d’entre eux n’ont pas quitté ce secteur, mais se sont simplement recyclés en agents immobiliers.

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